א-לה כפר 167 | מבקר המדינה

דוח המבקר: על המינהל ליישם את אחריותו למשתכנים

חזרה לחדשות 

 

לדוח מבקר המדינה באינטרנט 


 

פורסם דוח מבקר המדינה על התנהלות מינהל מקרקעי ישראל בנושא כפר ורדים. בין המלצות המבקר: 

על המינהל ליישם את אחריותו למשתכנים 


 

מדוח המבקר עולה כי המינהל האריך את הסכם ההרשאה עם החברה לפיתוח מספר פעמים לתקופה כוללת של 28 שנים. זאת מבלי לבדוק אם החברה עומדת בהתחייבויותיה, ותוך התעלמות מחוק המכרזים, כינון מועצה מקומית ועוד. בדוח ביקורת גם כלפיי החברה לפיתוח. המינהל: ההחלטות להאריך את ההסכם היו מוצדקות. החברה לפיתוח: פעלנו ללא דופי 

 

אייל כץ 

 

הארכת הסכם ההרשאה עם החברה לפיתוח מבלי לשנותו ומבלי להגיב להתפתחויות שונות לאורך 28 שנה; העדר עבודת מטה מסודרת וקבלת החלטות סותרות שפגעו בתושבים; הימנעות מפיקוח ובקרה על עבודות הפיקוח ועלויותיהן; אי קבלת החלטה על האחריות להמשך פיתוח היישוב – אלו מקצת הטענות העולות בדוח מבקר המדינה בעניין התנהלות מינהל מקרקעי ישראל בנושא כפר ורדים. המבקר קובע כי המינהל התעלם מהסכסוך בין המועצה לבין החברה בנושא מבני הציבור וכי "על המינהל היה לבדוק את המצאי ביישוב, להעביר לחברה לפיתוח רשימה מפורטת של עבודות פיתוח ומבני ציבור שעליה להשלים על פי לוחות זמנים מחייבים, ולהתנות את המשך ההרשאה בעמידה בהתחייבויות אלה". 

הדוח פורסם לפני כשבוע, ויש בו לא מעט ביקורת גם כלפי החברה לפיתוח, למרות שעל פי החוק היא איננה גוף מבוקר על ידי משרד המבקר. הדוח כולל גם כמה הערות כלפי הוגה היישוב ומייסדו, סטף ורטהיימר, הערות שבאות לצד לא מעט שבחים. 

אחת מהמלצות המבקר המרכזיות היא כי המינהל יכריע בשאלת האחריות להקמת מבני הציבור החסרים בכפר: "על המינהל ליישם את אחריותו למשתכנים בכפר ורדים, לפעול לסיום המחלוקת (בין המועצה והמשתכנים לבין החברה לפיתוח, א.כ.), ולבדוק ולהחליט אם על החברה לפיתוח לבנות את מבני הציבור החסרים בכפר ורדים". 

את הדוח המלא ניתן לקרוא באתר מבקר המדינה, וקישור ישיר לדוח מופיע באתר א-לה כפר – www.alakfar.co.il. להלן ציטוטים נבחרים מתוך תקציר הדוח (בשינויי עריכה קלים). 

 

רקע 

באוגוסט 1978 החליטה הממשלה להקים בגליל המערבי יישוב חדש בשם כפר ורדים. באפריל 1979 החליטה מועצת מקרקעי ישראל לאשר לחברה לפיתוח כפר ורדים בע"מ לתכנן ולפתח בשלבים כ-6,000 דונם. באוגוסט 1979 חתמו המינהל והחברה לפיתוח על הסכם האוצל לה סמכויות לתכנן, לפתח ולשווק מגרשים ביישוב במשך עשר שנים (הסכם ההרשאה). תוקף הסכם ההרשאה הוארך מפעם לפעם ותוקפו פג בסוף שנת 2007. עד שנת 2008 הוקמו בכפר ורדים כ-1,560 דירות ובהם כ-6,000 תושבים.  

הוגה ויוזם הקמת היישוב כפר ורדים הוא מר סטף ורטהיימר, אשר ראה בהקמת היישוב מימוש מטרה ציונית. מר ורטהיימר הוא בעל השליטה בחברה לפיתוח, ובכל שנות הפיתוח של היישוב מימן את הגירעון התפעולי שלה ונתן לה אשראי בשיעור של עשרות מיליוני שקלים ללא ריבית או בריבית נמוכה.  

המשתכנים בכפר ורדים שילמו לחברה את החזר הוצאות הפיתוח שהיו לה. זאת בשונה מהנהוג בכ-30 יישובים חדשים שהוקמו בגליל במקביל. אף על פי כן הצליחו מייסדי כפר ורדים לבנות יישוב קהילתי גדול בהרבה מיישובים אלה ובסטנדרט גבוה. 

במשרד מבקר המדינה הצטברו תלונות על המינהל בנוגע להשלמת העבודות בכפר ורדים. כפועל יוצא בדק משרד מבקר המדינה, בחודשים מרס-אוגוסט 2008, את התנהלותו של המינהל בכל הנוגע להתקשרות עם החברה, הבקרה על עמידתה ביעדים והפיקוח על פעולותיה לשיווק המגרשים ביישוב ולקידום הבנייה.  

 

הסכם ההרשאה 

הסכם ההרשאה בין המינהל ובין החברה לפיתוח קבע כי הפיתוח יחול בשלושה שלבים שיושלמו בעשר שנים. על החברה הוטל לשאת בכל הוצאות התכנון, הפיתוח והבנייה הציבורית, והמשתכנים נדרשו לשלם לחברה את החזר הוצאות אלה. בהסכם ההרשאה נקבעו תנאים לסיום ההתקשרות בין המינהל ובין החברה, ובהם, בין השאר, אי-מילוי התחייבויותיה של החברה על פי לוחות הזמנים שפורטו בהסכם. בפועל, החברה לפיתוח לא עמדה בלוחות הזמנים שבהסכם, אולם בהסכם ההרשאה המקורי לא קבע המינהל כל מנגנון של ערבויות שיבטיחו כי החברה תעמוד בהתחייבויותיה, וגם במועדי חידושו לא שינה המינהל את תנאיו. 

בשנת 1993 הוקמה המועצה המקומית כפר ורדים. משנת 2003 ואילך הביעה המועצה את רצונה לקבל את האחריות להמשך פיתוח היישוב. רק ביולי 2007 הודיע מנהל המינהל כי תם תוקפו של הסכם ההרשאה, וכי המועצה המקומית תורשה לפתח ולשווק את יתר המגרשים (בשלב ב') ביישוב. עד סיום הביקורת, אוגוסט 2008, יותר משנה לאחר שהנהלת המינהל החליטה לבטל את ההרשאה, לא מומשה ההחלטה ולא הוסדרה שאלת האחריות להמשך פיתוח היישוב, אשר הואט מאד.  

 

עבודות הפיתוח ומבני הציבור 

על פי הסכם ההרשאה, החברה אחראית לפיתוח היישוב, והיה עליה לגבות מהמשתכנים את החזר הוצאות הפיתוח בתוספת רווח (שיטת "קוסט פלוס"). לדעת משרד מבקר המדינה, המינהל נשא באחריות כוללת לפיתוח היישוב מתוקף תפקידו. במרס 2002 קבע שמאי ממשלתי כי עלות מרכיב הפיתוח במגרש ממוצע בכפר ורדים היא 60 דולר למ"ר (לא כולל תשלום בגין מבני ציבור). בפועל, בשש השנים שקדמו למועד חישוב השומה, גבתה החברה לפיתוח מהמשתכנים סכומים שנעו בין 97 ל-145 דולר למ"ר (כולל כ-10% למבני ציבור). אף על פי כן, המינהל לא בירר אם שיעור גבייתה היה מוצדק, ואם לא הקטינה בכך את תקבולי המדינה מדמי החכירה שגבה. 

עד מועד סיום הביקורת, אוגוסט 2008, טרם הוקמו מבנים למועדון נוער, למרפאה, למרכז תרבות ולמועצה המקומית. מנגד, לטענת החברה לפיתוח, השטח המצטבר של מבני הציבור שהיא בנתה גדול מהתחייבויותיה, וכך גם סטנדרט הבנייה. השלמת מבני הציבור היה בשנות האלפיים לסלע מחלוקת בין החברה לפיתוח ובין המועצה המקומית כפר ורדים, אולם המינהל לא תרם ליישובה, ולא בדק והחליט אם על החברה לפיתוח להשלים את הקמתם של מבני ציבור החסרים. 

 

סיכום והמלצות 

מממצאי הביקורת עולה שהשינויים שהתחוללו חייבו את המינהל לבחון מחדש אם להמשיך ולפתחו על פי המודל שנקבע לפני כשלושים שנה. אף שחלפו כשלושה עשורים מראשית הקמת היישוב, נדרשות עדיין השלמות פיתוח ובניית מבני ציבור מכוח הסכם ההרשאה. על המינהל היה לבדוק את המצאי ביישוב, להעביר לחברה לפיתוח רשימה מפורטת של עבודות פיתוח ומבני ציבור שעליה להשלים על פי לוחות זמנים מחייבים, ולהתנות את המשך ההרשאה בעמידה בהתחייבויות אלה. במקום זאת בחר המינהל לעצום עין מהנעשה ביישוב ולהימנע מפיקוח ובקרה על העבודות ועל עלויותיהן.  

בתום ההרשאה, בסוף שנת 2007, הביא המינהל למצב שאף שטרם הושלמו מלוא העבודות אין מי שיישא באחריות לפיתוח היישוב, שכן הוא הגביל את יכולתה של המועצה המקומית לתפקד, הורה לחברה לפיתוח להפסיק את פעילותה ביישוב, והותיר את התושבים, אשר שילמו מראש ממיטב כספם, ללא מלוא התמורה.  

 

סייעה בהכנת הכתבה: הדס כרמונה

 

מתוך הדוח 


**על מינהל מקרקעי ישראל
 

• האריך את הסכם ההרשאה עם החברה לפיתוח מעת לעת במשך 28 שנים מבלי להקפיד שתקוימנה כל ההתחייבויות של החברה ומבלי לעדכן את נוסח ההסכם. 

• באוגוסט 2008, יותר משנה לאחר שהנהלת המינהל החליטה לסיים את פעילותה של החברה לפיתוח, לא הוסדרה שאלת האחריות להמשך פיתוח היישוב. 

• המינהל לא היה מעורה דיו בנעשה ביישוב, ולא בחן את קצב ההקמה של התשתיות, את איכותן, את קופת הפרויקט ואת עלויות הפיתוח שהושתו על המשתכנים. 

• אישר לחברה לפיתוח תקציב לפעולותיה לשנת 2007 בלי לשתף את המועצה המקומית ולתאם אתה את סדרי העדיפויות בפיתוח היישוב. 

• המינהל לא בירר אם הגבייה (של החברה לפיתוח) הייתה מוצדקת והאם לא הקטינה את תקבולי המדינה מדמי החכירה שהוא גובה.  

• על אף שהמחלוקת (בין המועצה למינהל בנוגע להשלמת מבני הציבור) הייתה ידועה למינהל לפחות משנת 2002, הוא לא פעל ליישובה ולא בחן אם על החברה להשלים את הקמתם של מבני הציבור. 

 

על החברה לפיתוח 

• החברה לפיתוח לא עמדה בלוחות הזמנים שבהסכם. 

• באוגוסט 2008, 28 שנה מאז שנחתם הסכם ההרשאה, נותרו לשיווק עוד כ-335 דירות (כ-18%) ולא הושלמו עבודות הפיתוח. 

• על פי חישובי הביקורת, בגין רכיב הפיתוח נעשתה גביית יתר של 46%-118%.  

• שיווק ליותר מ-20 משפחות שני מגרשים ויותר במחיר מסובסד, בניגוד להסכם ההרשאה.  

• טרם נבנו כל מבני הציבור שהחברה התחייבה להקים, ועדיין חסרים מבנים למועדון נוער, למרפאה, למרכז תרבות ולמינהל ושירותים. 

 

 

תגובות 


המינהל 

ניסינו להגיע להסדר 

דוברת מינהל מקרקעי ישראל, אורטל צבר, מסרה: 

אין חולק כי החברה לא פעלה בהתאם להסכם ההרשאה, עובדה אשר בעטיה זכאי היה המינהל לבטל את ההרשאה. המינהל העדיף ובצדק, כי החברה תשלים את חובותיה בהתאם להסכם כלפי כל הנוגעים בדבר ובראש ובראשונה כלפי המשתכנים. 

הסיכוי לאכוף את ההסכם כשלמינהל אין כל בטוחות לטובתו, היה קלוש ולא מעשי. כמי שנושאים באחריות לפרויקט פעלנו כדי להגיע להסדר אשר יבטיח את השלמת התחייבויות החברה. במספר רב של דיונים שקיים המינהל עם כל הנוגעים בדבר, ניסה המינהל להגיע להסדר מתאים אשר יבטיח כאמור את השלמת התחייבויות החברה וימזער את הנזקים. כל הניסיונות לא צלחו בעיקר בשל אי הסכמות בין החברה למועצה המקומית. 

השלמת התחייבויות החברה יכולה להתבצע בשתי דרכים: על ידי החברה בעצמה (סיכויים קלושים) או על ידי המועצה, תוך מציאת פתרון למימון העבודות החסרות. בפגישה שהתקיימה לפני מספר חודשים עם המועצה סוכם כי המינהל יהא מוכן לשקול את העברת הפיתוח למועצה ובתנאי שזו תודיע באופן חד משמעי כי היא מעוניינת לבצע את הפיתוח שנותר ומקבלת על עצמה את ההסדר שחל על החברה לפיתוח כפר ורדים לרבות כל ההתחייבויות.. עד כה טרם הושגו הבנות באשר להעברת הרשאה לפיתוח מהחברה לפיתוח כפר ורדים לבין המועצה. 

 

החברה לפיתוח 

"דמי הפיתוח היו נמוכים מהמקובל" 

מנכ"ל החברה לפיתוח, אורי מסלובתי, מסר בתגובה: 

המבקר לא טען שהחברה לא השלימה את התחייבותה אלא טען שקיימת מחלוקת בעניין מבני הציבור, וישנן טענות בנושא שעל המינהל היה לבדקן ולישב את העניין. אציין שהחברה עמדה בכל הנדרש בהתאם להסכם ההרשאה, ואף מעבר לכך בהתחשב בקצב שיווק המגרשים ואיכלוס הכפר. 

בהתייחס לעניין סבסוד המגרשים (דמי היוון מופחתים) בגין עסקאות מקרקעין בכפר ורדים: ממשלת ישראל החליטה בשנת 2002 להוציא את היישוב כפר ורדים מרשימת היישובים הפטורים מתשלום דמי היוון וקבעה את שיעורם בהיקף של 31% משווי הקרקע. השמאי הממשלתי הוא המוסמך לקבוע את ערך הקרקע לצורך חישוב דמי ההיוון וממילא אין לחברה לפיתוח כל מעורבות או נגיעה בנושא. כל כספי דמי ההיוון משולמים ישירות למינהל מקרקעי ישראל והוא כאמור שקבע את שיעורם בכל עסקה ועסקה. 

גם כאן שאלתך לגבי גביית דמי הפיתוח לוקה בחוסר דיוק. בדו"ח המבקר אין קביעה שהחברה גבתה דמי פיתוח ביתר, אלא רק צוינה מחלוקת שהתעוררה בהקשר זה לפני מספר שנים בין גורמים מסוימים במינהל, שטענו שהחברה גובה דמי פיתוח ביתר, ובין החברה, שהראתה שלא זו בלבד שלא נעשתה גבייה ביתר, אלא שדמי 

הפיתוח שנגבו היו אף נמוכים מהמקובל. בעניין זה המבקר לא קבע מסקנה לכאן או לכאן, אלא רק מצא טעם לפגם בכך שהמינהל לא בדק אם אכן הייתה גביית יתר, כביכול. אנו מוצאים לנכון להוסיף שהמינהל דווקא בדק את העניין בצורה ממצה ומקצועית על ידי רואי חשבון חיצוניים שמונו על ידו, ורואי החשבון מצאו שהטענה 

שהועלתה כלפי החברה בדבר גביית יתר הייתה משוללת כל בסיס (המינהל אף התנצל באופן רשמי על העלאת הטענות כלפי החברה). 

במשרד המשפטים ובמינהל היו חילוקי דעות בעניין חובת המכרזים לגבי שלב ג'. קיימות היו שתי חוות דעת משפטיות שהכינו גורמים אלו בנושא: החברה לפיתוח כפר ורדים, פעלה במרץ בניסיון שתתקבל חוות הדעת להמשך הסכם ההרשאה, ולצערנו דעתו של היועץ המשפטי לממשלה מר רובנישטיין גברה. 

נכון להיום לא השכיל המינהל להוציא למכרז את שלב ג'. 

לסיום, דוח מבקר המדינה מצטרף לדוח בדיקה מקיף אחר שערך המינהל לפני כשנתיים (הידוע כ'דוח רצאבי'), אשר בדק את טענות המינהל לכאורה לגביית יתר, ובעקבות דוח רצאבי חזר בו המינהל מטענתו זו והתנצל עליה. 

שני הדוחות לא מצאו כל דופי בהתנהלות החברה ומייסדה במשך כל 30 שנות פעילותה ומצאו לנכון לציין את פועלם המבורך ותרומתם לפיתוח המדינה. 

החברה לפיתוח כפר ורדים סיימה לאחרונה את פעילותה בכפר-ורדים, והמשך האחריות לפיתוח היישוב הועבר למועצה המקומית והמינהל. נמשיך לעקוב בתקווה להמשך פיתוחו, שגשוגו והצלחתו של כפר ורדים וכל תושביו. 

 

המשתכנים 

לתקן את העוול 

יו"ר הוועד המנהל, מאיר גרינפלד: "המבקר קבע במפורש כי המינהל לא סיפק למשתכני כפר ורדים את המגיע להם בתמורה לכספים ששילמו למינהל ולחברה שפעלה בשטח על פי הרשאתו. המסקנה המתבקשת הינה שאם המינהל או הממשלה רוצים לתקן את העוול, עליהם לממן את התשתיות ומבני הציבור החסרים ממקורות ציבוריים, ולא על חשבון תושבי הכפר". 

 

המועצה 

רוצים להתקדם 

ראש מועצת כפר ורדים, סיון יחיאלי: "אנו לומדים את הדברים, מנהלים משא ומתן עם המינהל ובודקים איך אפשר להתקדם בנושא הפיתוח ומבני הציבור". 

 

 

בתמונה: 

מלמעלה למטה: מבקר המדינה מיכה לינדנשטראוס, סטף ורטהיימר, סיון יחיאלי, מאיר גרינפלד 

 

 

לדוח מבקר המדינה באינטרנט 


 

.