א-לה כפר 175 | אזור עדיפות

אזור עדיפות

 חזרה לחדשות

האם נתנה המועצה עדיפות לקבוצת רכישה אחת על פני יזמים אחרים, לקראת המיכרז הצפוי על 35 מגרשים בכפר ורדים? יזמים מתחרים טוענים שכן. לדבריהם המועצה העבירה לקבוצת הרכישה של דובי טל רשימת מתעניינים, וסירבה להעביר את הרשימה גם להם. ראש המועצה: כל יזם שיבקש יוכל לקבל את הרשימה

עידוא דגן

מועצת כפר ורדים הודיעה כי בקרוב יצא מיכרז של מינהל מקרקעי ישראל לשיווק 35 מגרשים בכפר ורדים, מתוך 76 שישווקו בהמשך. בנוסף צפוי מיכרז לבית מלון כפרי. זו הפעם הראשונה שמועצת כפר ורדים מטפלת במיכרז מול המינהל, ושוק הנדל"ן בסערה.

מספר תושבים שהתעניינו במועצה לגבי רכישת מגרש, הופנו לקבוצת הרכישה של דובי טל. זה גם מה שקרה ל-י', שאכן פנה לטל. כשקיבל מטל את המסמכים התחוור לו שעליו לשלם עמלה גבוהה ושתנאי הרכישה מגבילים במיוחד, אם אכן הקבוצה תזכה במיכרז, דבר שאינו מובטח כמובן. כאשר רצה ליזום הקמת קבוצת רכישה עצמאית נתקל בקשיים.

שיווק המגרשים עומד להיות מקור הכנסה משמעותי למועצה, שכן דמי הפיתוח ישמשו גם לפיתוח תשתיות חסרות מן העבר. זו אולי הסיבה שלמועצה יש עניין רב בשיווקם המוצלח של המגרשים. ההכנסה הצפויה למועצה מוערכת בכ-3.5 מיליון שקלים, שיכולים לפתור הרבה בעיות תשתית.

מהנדס המועצה ציון דרור, סוקר את האזור המיועד לבנייה חדשה. צילום: עידוא דגן

 

 

גם יזם יכול לזכות

כאמור, בסך הכל מתוכננים לצאת למיכרז מגרש אחד לבניית בית מלון כפרי ו-76 מגרשים לבתי מגורים. אולם בשלב הראשון יעמדו למיכרז 35 מגרשים ברחבי שלב ב' ו-ד' (שכונות 707 ו- 708) ושכונה ה'. המגרשים לא יוצעו לבודדים אלא לקבוצות רכישה ו/ או יזמים, שכן ההצעה היא על כל המגרשים כאחד.

כרגע מתארגנות שתי קבוצות רכישה לקראת המיכרז הצפוי. את האחת מארגן דובי טל, תושב הכפר, ואת הקבוצה השנייה מארגנת סוכנות הנדל"ן רימקס מנהריה.

ברימקס נהריה מאשרים את כוונתם לגשת למיכרז, אך קובלים על מתן עדיפות לקבוצה של דובי טל: "כל מי שפנה למועצה בעניין רכישת מגרש, הופנה אוטומטית לדובי טל. אנחנו לא יכולים לקבל את הרשימה הזאת ואף אחד לא מופנה אלינו, ונוצרת תחרות לא הוגנת לקראת המיכרז".

אשר פרץ מרימקס נהריה, המארגן את קבוצת הרכישה, מכיר את השוק הזה: "בעסקה דומה בנהרייה גבינו עמלה בגובה 5 אחוז. הסכומים נעו בסביבות 22 אלף שקלים למגרש. בשוק הזה של קבוצות רכישה נהוג לגבות עמלה של 5 עד 8 אחוז.

- אתם ניגשים למיכרז בכל מקרה?

"אנחנו מתארגנים לקראת המיכרז. כרגע ידוע על שתי קבוצות, אבל שום דבר לא מובטח. מחר יכול לבוא יזם שיזכה במיכרז וכל העבודה לחינם. לא קשה להניח כמה אנחנו נציע וכמה הקבוצה השנייה. יזם יכול להגיש סכום יותר גבוה ולזכות. במקרה כזה הוא יכול לבנות שכונה ולשווק בתים מוגמרים או למכור את הקרקעות לפרטיים".

- אתה יודע מה לוח הזמנים?

"אומרים שתוך חודש עד חודש וחצי יצא המיכרז. בדרך כלל ניתן להגיש הצעות במשך חודשיים עד שלושה חודשים, לפני שסוגרים אותו ופותחים את המעטפות".

מבקשים 30 אלף

י', שביקש רק לרכוש מגרש, מרגיש שהקשר של המועצה לאחת מקבוצות הרכישה יפגע בסופו של דבר בכיסו. "במשך שנה אספו במועצה שמות של מועמדים שרוצים לרכוש מגרשים בכפר ורדים. לפני מספר חודשים העבירה המועצה את השמות לידי דובי טל. אני, שרוצה לרכוש מגרש, פניתי אליו והוא העביר אליי את המסמכים. בתקנון גיליתי שעליי לשלם לקבוצה סכום בסדר גודל של 30 אלף שקלים. הסכום מורכב מ-12.5 אלף עמלה לקבוצה ועוד 12.5 למשרדו של עו"ד ראובן מלאך, המלווה את הפרויקט משפטית, כאשר לשני הסכומים יש להוסיף מע"מ. המקדמה עומדת על סך 4,500 שקלים, אותם לא מקבלים בחזרה גם במקרה שלא זוכים במיכרז.

"פניתי לסיון ואמרתי לו שהעמלה מאוד מנופחת, כי לא מדובר ביזם, שרוכש את המגרשים מהון עצמי ולגיטימי שימכור באיזה מחיר שהוא רוצה. פה מדובר על הכסף של תושבים שהצטרפו לקבוצת הרכישה, כך שזה סוג של דמי תיווך. גם הסכום עבור הטיפול המשפטי גבוה מאוד לטעמי".

- איך הגיב סיון?

"הוא אמר לי שהוא לא רוצה להתערב וזה לא מתפקידו. קבוצת הרכישה היא גוף עצמאי שרשאי לגבש את המדיניות שלו. טענתי בפניו שיש אינטרס להוריד את העמלות כדי למכור את המגרשים. הרי כל המהלך של המדינה להפשרת קרקעות המינהל לבנייה נועד כדי לעודד רכישה של מגרשים, בכוונה להוזיל. בנוסף, על פי תנאי הקבוצה, במידה ואני לא מגיש תוכניות תוך שבעה חודשים אני צריך לשלם קנס של עוד 50 אלף שקלים שהולכים למועצה, ובמידה ואני לא מסיים לבנות את הבית תוך 30 חודשים קונסים אותי ונותנים לי התרעה ויכולים למכור לי את הבית במחיר שהם רוצים".

י' החליט לארגן בעצמו קבוצת רכישה בתנאים נוחים. "בקשתי מסיון שייתן לי את הרשימה של המתעניינים, ולהערכתי מדובר ב-60 עד 80 כאלה. אני אפנה לתושבים בעיתונות ואנחנו נקים קבוצת רכישה לבד, בלי דמי תיווך. אני לא רוצה להרוויח, רק רוצה לחסוך לי את פערי התיווך. אני יכול לשכור שירותיו של עורך דין בעלות של 1,000 דולר לכל בית. גם לא צריך קנסות, הרי דברים קורים. מתגרשים, מחלות חס וחלילה, פיטורים מעבודה, איך אפשר להבטיח שכולם יבנו?".

י' מספר כי תשובתו של סיון הייתה: ''אין לי את הרשימה, מסרתי אותה רק לדובי ואין לי העתקים. הוא הגיע ראשון למועצה והוא קיבל. אמרתי לו שלדעתי הוא חייב לתת הזדמנות שווה לכולם, וכמועצה הוא לא יכול לתת את הרשימה רק לאחד. הוא אמר לי שאם אבקש, מעתה הוא יאסוף שמות גם עבורי. זה חסר משמעות. נותר מעט זמן, ואין כזה זרם של אנשים שמשתוקקים לרכוש מגרשים בכפר. הרי עד לא נמכרו בכפר מגרשים על ידי החברה לפיתוח בקצב של אחד או שניים בשנה. הנתון הזה השתנה רק כאשר הורידו מחירים".

י' לא מתכוון לוותר. "אני חושב שתושבי כפר ורדים מספיק בוגרים כדי להתאחד ולהקים קבוצת רכישה בלי עמלות מנופחות. אני מתכוון לגשת לבד, ומקווה שאצליח לצרף אליי תושבים נוספים.

יוזמה של דובי

שלא לייחוס, הסבירו במועצה כי באופן רגיל הם אינם אוספים רשימות של רוכשים פוטנציאליים. אלא שדובי טל פנה למועצה ביוזמתו, וביקש כי אם ישנן פניות כאלו יאספו עבורו את השמות, והמועצה נענתה ליוזמה ואספה עבורו את השמות. בתגובה רשמית אומר ראש המועצה סיון יחיאלי: "אכן נמסרה רשימה של מתעניינים לאחד היזמים. גם יזמים נוספים המעוניינים ברשימה יוכלו לקבל אותה אם יפנו למועצה".

- מה בכלל מעכב את המיכרז?

סיון: "פנינו למינהל והם צריכים לצאת במיכרז. היציאה למיכרז מתעכבת בגלל שלמינהל נגמר הכסף למודדים. בכפר ורדים לא היו עד היום מיכרזים של המועצה, רק של החברה לפיתוח. זו הפעם הראשונה שיתנהל מיכרז ביישוב על ידי המועצה. המועצה אינה אחראית לשיווק ויש לה רק השפעה על מועד יציאת המיכרזים של המינהל".

- יש טענה שהעמלות שנגבות בקבוצה של דובי טל גבוהות מהמקובל. המועצה לא צריכה להתערב?

"את נושא העמלות צריך לברר עם דובי עצמו. הקבוצה היא גוף עצמאי ולמועצה לא יכולה להיות השפעה על המחירים שהוא גובה".

אז ביררנו, ודובי טל בכלל לא חושב שהעמלות שהוא גובה גבוהות: "קבווצות רכישה גובות בדרך כלל 7-9 אחוז. אנחנו גובים מחיר קבוע ומלווים את הרוכשים במשך שלוש שנים, עד לסיום הבנייה כולל העברה בטאבו. אני לא חושב שקבוצות רכישה אחרות עושות את זה".

-תנאי הרכישה מגבילים במיוחד. מדוע?

"אלו התנאים שקיימים בחוזה החכירה מול המינהל. מי שרכש בית בשלב א' או ב' מהחברה לפיתוח, נכנס לאותו סד לוחות זמנים. בשונה מהחוזים שנחתמו מול החברה לפיתוח, ניתן יהיה לקבל את האישור בטאבו רק כאשר כל 35 המגרשים יסיימו את הבנייה. אנחנו לא רוצים להיות כבולים ללקוחות ל-20 שנה, אלא לסיים את העבודות תוך 3 שנים. יחד עם זאת, נתנו לקבוצה לבחור מתוכה 3 נציגים שישמשו ועדת ערר. במצבים של מחלה וכדומה, ניתן יהיה להאריך את זמן הבנייה ללא קנסות".

- יזמים אחרים מתלוננים שניתנה לכם עדיפות על פניהם.

"אני לא מכיר יזמים אחרים. ביקשתי מהמועצה לרכז מתעניינים ברכישת מגרשים שנרשמו במשרדי המועצה. כל אחד יכול לארגן קבוצת רכישה ולרכז רשימות. הבנתי מה הולך לקרות בכפר ורדים בזמן, וניהלתי את האסטרטגיה שלי. אם יש מתווך שרוצה להיכנס לכפר ורדים, אני לא יכול למנוע זאת ממנו, ואם הוא עובר במקומות ושומע שיש בתים למכירה הוא לא צריך לתת לי את האינפורמציה הזאת. אז אני חייב לחלוק את הידע שלי עם אחרים? עבדתי 10 שנים בחברה לפיתוח כפר ורדים, שיווקתי 600 מגרשים בשלב ב', אז אני צריך להתבייש בזה? בסופו של דבר זה לא מכה עיסקית של זבנג וגמרנו. יש פה אחריות ופרויקט שיימשך לאורך זמן. בסופו של דבר צריך גם לדאוג שגורמים שלא מתאימים לכפר לא ייכנסו לפה".

במינהל מקרקעי ישראל עדיין לא מצהירים על מועד יציאת המיכרז. אורטל צבר, דוברת המינהל: "אנו עדיין בשלבי גיבוש של המיכרז והפרטים הסופיים טרם סוכמו. יש להמתין לפרסום חוברת המיכרז באתר".

- האם יש למועצה חופש לקבוע קריטריונים לאיכלוס ומכירת הקרקעות כאשר מדובר בקבוצות רכישה?

"המיכרז אינו שונה ממיכרזים אחרים של המינהל. מבחינתנו קבוצת רכישה הינה יזם לכל דבר, ולא צריך ליחד לכך מיכרז נפרד של המועצה".